【财新网】（见习记者 王箐丰）投资者如何分享房地产市场发展的红利？高盛集团中国投资管理部副主席兼首席投资策略师哈继铭认为，未来，“买房子不如买地产股，买地产股不如买地产债。”他认为，购买房地产债券是未来一段时期内的最优选择。
哈继铭分析，投资房地产有三大选择，其一是买房子，其二是买地产股，其三是购买房地产债券。过去买房子很快就能得到大幅增值，但现在这个时代已经过去。房子作为实物，流动性比较差，在“限购令”短期内难以解除的情况下出手也比较困难，因而流动性更好的资本市场应该是投资者投资房产的更加选择。
他指出，地产股和房地产债作为投资房地产的两种选择，存在细微的差异。“限购令”目的是让房价下降，房地产商降价促销对利润增长不利，对房地产股而言是利空。但降价促销使交易量增大，盘活了房产商的资金，有利于提高房地产公司对债券的偿付能力。因此，“买房子不如买地产股，买地产股不如买地产债”。
哈继铭说，中国很多房地产企业在香港发行以美元计价的债券。过去人们对这种债券不感兴趣，因为人民币升值迅速，买美元债券会有大幅的汇率损失。现在人民币升值速度放缓，增加了这些房地产债券的吸引力。
目前，“这些地产债的利率在10%到15%之间，在目前经济增幅和企业利润增幅趋于放缓的大环境下，取得这一实际回报率是相当不错的。” 针对一些人对房地产债券偿付能力的担忧，哈继铭指出，在港发行的房地产债券毁约的可能性很低。
他分析，中国正在推动人民币国际化，这意味着人民币将成为交易、投资和储备货币，这需要在境外有个很大的资产池子。由于中国的资本账户还没有完全开放，中国打造了在香港的离岸人民币债券市场。
在这个债券市场上，中央政府、政策性银行、国有商业银行、国企都在发行债券，房地产商和这些机构在同一市场发债，如果一旦不能偿付将会对中国政府和国有企业、金融机构的国际信誉造成打击，因此中央政府对此不会坐视，因而在港发行的房地产债券偿付风险不大。
哈继铭还说，美国的房地产市场正在见底回升，美国的房地产金融产品也是未来一段时期重要的投资机会。▇
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