张招兴代表：推动公募REITs试点 引导债权转化为投资

　　【财新网】（记者 张榆 岳跃）“目前投资者以及资本市场对REITs产品已有了较好了解及接受度，监管部门初步建立了成体系的REITs监管体制、积累了较为丰富的监管经验，且实体经济对于公募REITs产品需求极为强烈，推出完整、标准意义的公募REITs的时机与条件皆已成熟，应尽快推动公募REITs试点落地。” 继2015年、2016年两次两会建言推进公募REITs后，全国人大代表、越秀集团董事长张招兴今年再次提交议案，并接受财新记者专访，建议尽快推出公募REITs试点。

　　近两年来，资产证券化得到了爆发式的发展。而以不动产为基础资产的公募REITs，因其以万亿计的海量基础资产容量而更加备受关注。张招兴认为，“新常态”下，公募REITs对于助力国家“三去一降一补”、推动金融市场供给侧改革具有重要战略意义。贷款模式在当前金融支持结构中占比较大是造成目前整体杠杆率偏高的原因之一。公募REITs产品是以不动产资产收益为派息来源的永续、权益性投资工具，大力发展公募REITs产品有利于引导金融机构的债权转为投资，有效降低存量不动产的杠杆负债率。除商业不动产外，公募REITs产品同样适用于物流、医疗、环保、基础设施等其他领域的不动产资产，提升上述产业的流动性、降低杠杆率。

　　以PPP项目为例，由于PPP项目在内的公共基础设施建设投资规模大、退出渠道单一、回收期长，社会资本参与积极性不高。通过REITs可将具有稳定现金流的不动产转化为小额、流动性强的交易性资产，使得PPP项目成熟后快速退出，形成新的民生工程资本金，有效降低实体经济杠杆率，尤其是地方政府的负债率，提高地方财政（或企业）的持续投资能力，将有效缓解负债端的压力，有利于防范和化解系统性金融风险。他提到，统计数据显示，交易所市场已挂牌的“类REITs”产品中，发行人主要为物流行业、商业运营行业等，而房地产企业作为原始权益人仅占全部总量的不到10%。也说明REITs类产品不应当认为仅仅支持房地产行业，更是有效地支持了实体经济的健康发展。

　　“公募REITs将对实体经济的发展产生有效支持”，张招兴表示，实体经济的发展是以工业厂房、商业地产、医院、物流、养老物业等多类别的持有型物业为重要的载体，某种意义上说，这些持有型物业本身即是实体经济的组成部分。公募REITs将作为连接资本市场和实体经济的桥梁，将社会长期资本与持有型物业的长期投资进行对接。对于各个实体经济的参与者，将大量的沉淀资产盘活，REITs的发展可以助力企业向轻资产转型，通过剥离非核心资产，同时不丧失对物业的控制，将资金置换出来用于发展企业的核心竞争力，增强主业的服务输出能力，真正提升金融服务实体经济的效率，推动结构性改革深入发展。

　　对于公募REITs对房地产宏观调控以及房地产行业转型的影响，他表示，公募REITs兼具“股性”与“债性”特点，能够有效疏导投资者对住宅市场的投资/投机需求，有助于尽快恢复“房子是用来住的，不是用来炒的”的原本定位。REITs强调稳定和可持续的理念以及产品结构特点，有助于推动房地产企业从“粗放式开发”转型升级为“精细化经营”的发展模式，与房地产宏观调控的理念非常契合，有利于促进房地产行业健康稳定发展。

　　张招兴表示，不能总是单纯从理论和制度层面去探讨和推动公募REITs，而是应在前期实践的基础上、风险可控的前提下、在既有的金融监管体系和金融产品序列中，适时的迈出公募REITs的第一步。

　　目前，国内已有“类REITs”产品在交易所市场发行及挂牌。从国内实践情况看，类REITs的开放期或退出期通常在3-5年之间，到期需要通过资产处置或原始权益人回购的方式实现投资人退出，尚未达到公募REITs以交易方式实现的“永续”效果；此外，类REITs产品最低投资门槛为人民币100万元，且仅能通过交易所大宗交易平台以协议方式转让、流通，难以有效对接公开资本市场资金，或从根本上解决和满足发行人的长期资金需求。

　　对于业界认为我国公募REITs的障碍主要在于法律环境及税收体制的观点，张招兴的看法是：经过近年来的实践摸索和准备，法律环境方面已经找到突破路径，即：在现行法律框架内，以“公募基金+资产证券化”方式实现公募REITs的落地。同时，通过产品及交易结构方面的设计，亦可较大程度上避免原始权益人、投资人承担过重税负。

　　他建议，基于类REITs产品的有益探索和实践，应尽快推动公募REITs试点落地。同时，在试点初期，为合理控制风险，建议选择基础资产优良、发行人或管理人主体优质的企业先行先试。

　　他同时提议，在不与《证券投资基金法》相抵触的前提下，由证监会针对公募REITs另行颁布专门指引或管理办法，对投资比例限制进行适度放宽。主要原因在于，与传统投资于上市公司股票、债券等证券产品的公募基金不同，公募REITs的直接投资标的为资产支持证券，真正的底层基础资产是持有型不动产。由于商业物业的租户通常很多，在很大程度上完全可以分散风险，故参考国外成熟REITs，通常对所持有不动产的集中程度没有特别硬性规定。

　　张招兴还表示，在类REITs产品的市场探索过程中，虽然通过产品及交易结构设计、一定程度上降低了原始权益人及投资人的税负，但仍属于“一事一议”式的解决方案，未能形成系统化的税收支持体制，从而会对公募REITs的推出及健康发展造成一定制约。

　　不过，不能为了等待完整、系统的税收支持政策出台再去推动公募REITs的落地。而应在已具备落地条件的情况下，通过稳健地先行先试，以实践去逐步推动REITs税制的建立和完善，在实践中发现问题、解决问题。■